(NXD) -
Nhờ dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng hấp dẫn, BĐS đang tăng giá mạnh. Lợi nhuận khủng thuộc về giới đầu cơ, nhưng rủi ro lại được "đẩy" sang người mua nhà ở thực và các nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Theo đó, chỉ trong 7 tháng năm 2025, khoảng 1,56 triệu tỷ đồng đã được bơm ra nền kinh tế, tăng 10% so với cuối năm 2024. Dòng tiền này, theo Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), đang ráo riết tìm nơi trú ẩn và BĐS đã trở thành "miền đất hứa".
Báo cáo từ các ngân hàng càng khẳng định, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào BĐS cao gấp nhiều lần mức tăng trưởng chung. Dòng tiền không chỉ đến từ các kênh chính thống mà còn len lỏi từ những khoản vay không được sử dụng đúng mục đích, tất cả cùng hợp lưu tạo nên một cơn sốt đẩy giá nhà đất lên từng ngày.
Động lực chính tạo nên cơn sốt này, theo VARS IRE, là sự kết hợp giữa "tiền rẻ" và chính sách “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục. Đây không còn là một sự hỗ trợ đơn thuần, mà đã trở thành "đòn bẩy vàng" cho giới đầu tư lũng đoạn thị trường.
Hãy làm một phép tính đơn giản, với một căn hộ giá 3 tỷ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600-900 triệu đồng (tương đương 20-30%). Phần còn lại, họ được "tạm quên" trong vòng 1 đến 5 năm.
Nếu chỉ sau 1-2 năm, giá căn hộ tăng 15-20%, họ ung dung bỏ túi khoản chênh 450-600 triệu đồng. So với vốn ban đầu, tỷ suất sinh lời có thể lên tới 50-70% - một con số không tưởng ở bất kỳ kênh đầu tư nào khác. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư đã "chốt lời" gấp đôi số vốn ngay trong thời gian ân hạn.
Ảnh: ITN.
Điều này đã phản ánh thực tế, BĐS thành một cuộc chơi mà phần thắng dường như đã được định sẵn cho những người có vốn và biết nắm bắt thời cơ. Họ có thể mua cùng lúc nhiều sản phẩm, lướt sóng trên nhiều dự án, và tích lũy lợi nhuận khổng lồ với một số vốn ban đầu rất nhỏ.
Bề ngoài, thị trường sôi động với các giao dịch mua đi bán lại liên tục. Nhưng đằng sau đó là một vòng xoáy nguy hiểm: “giữ hàng - khan cung - giá tăng”. Càng nhiều người tham gia găm hàng, nguồn cung càng trở nên khan hiếm giả tạo, và giá BĐS lại càng bị đẩy lên cao.
Các nhóm đầu tư lớn, những người tạo ra cuộc chơi, lại không phải chịu rủi ro tương xứng với lợi nhuận họ thu được. Chính những người mua sau cùng là những nhà đầu tư nhỏ lẻ bị cuốn theo hiệu ứng đám đông và người dân có nhu cầu ở thực mới là bên gánh chịu toàn bộ thiệt hại.
Cụ thể, với mức giá trung bình cho một căn hộ 2 phòng ngủ ở thành phố lớn đã chạm ngưỡng 5 tỷ đồng, giấc mơ an cư đang bị đẩy ra xa hơn bao giờ hết, vượt khỏi tầm với của cả những cặp vợ chồng trẻ có thu nhập khá.
Viễn cảnh có thể thấy rõ, thanh khoản sụt giảm, một làn sóng bán tháo bắt đầu, kéo mặt bằng giá lao dốc. Nếu đòn bẩy tài chính được sử dụng trên diện rộng, sự sụp đổ của một vài cá nhân có thể gây ra hiệu ứng domino, lan sang toàn thị trường và đe dọa sự ổn định của cả hệ thống ngân hàng.
Hơn thế nữa, khi lợi nhuận từ đất đai quá lớn và quá dễ dàng, dòng vốn sẽ rút khỏi các lĩnh vực sản xuất, thương mại những ngành tạo ra giá trị bền vững. Nền kinh tế đối mặt với nguy cơ bị "méo mó", lệch pha, làm suy giảm sức cạnh tranh và tiềm ẩn những bất ổn lâu dài.