(NXD) -
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước một chu kỳ phát triển mới đầy triển vọng, được dẫn dắt bởi những đột phá mang tính bước ngoặt về thể chế.
BĐS 2026 được kỳ vọng sẽ giúp thị trường hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và thiếu thông tin minh bạch.
Với bệ đỡ là đà tăng trưởng kinh tế vĩ mô ấn tượng trong năm 2025 cùng sự “thẩm thấu” sâu rộng của hệ thống luật pháp mới, thị trường bất động sản không chỉ hướng tới sự hồi phục mạnh mẽ về thanh khoản mà còn định hình lại cấu trúc theo hướng minh bạch, thực chất.
Đột phá thể chế thúc đẩy phân khúc NƠXH
Năm 2025 đã khép lại với những con số biết nói, tạo tiền đề vững chắc cho sự bứt phá của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2026. Bất chấp những biến động phức tạp của địa chính trị và thị trường tài chính toàn cầu, kinh tế Việt Nam vẫn duy trì đà phục hồi tích cực với tăng trưởng GDP đạt khoảng 8,02%, cao hơn đáng kể so với mức 7,09% của năm 2024.
Trong lĩnh vực BĐS, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt, đồng bộ của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, thị trường từng bước ổn định trở lại; nguồn cung, thanh khoản và niềm tin thị trường đã có sự cải thiện rõ rệt. Một diện mạo mới đang dần lộ diện, được xây dựng trên nền tảng của sự minh bạch và trách nhiệm quản lý nhà nước ngày càng được nâng cao.
Điểm nhấn ấn tượng nhất trong bức tranh thị trường thời gian qua chính là sự chuyển mình mang tính hệ thống trong lĩnh vực nhà ở xã hội (NƠXH). Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, năm 2025 ghi nhận kết quả ấn tượng khi cả nước đã hoàn thành 103.133/100.275 căn NƠXH, đạt 103% chỉ tiêu đề ra. Lũy kế đến ngày 31/12/2025, toàn quốc đã có 193 dự án NƠXH hoàn thành với quy mô 169.143 căn; 200 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 134.111 căn và 305 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô lên tới 354.187 căn.
Chia sẻ tại Hội thảo “Nhận định thị trường BĐS năm 2026”, ông Hà Quang Hưng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, sự đột phá về thể chế NƠXH chính là nhóm chính sách hàng đầu tác động đến thị trường năm 2026. Nghị quyết số 201/2025/QH15 cùng các Nghị định hướng dẫn đã tạo ra bước ngoặt, chuyển từ cơ chế quản lý chặt đầu vào sang trao quyền chủ động cho chủ đầu tư gắn với hậu kiểm.
Đặc biệt, việc Bộ Xây dựng ban hành văn bản số 411/BXD-QLN ngày 12/01/2026 đã lược bỏ thủ tục UBND cấp tỉnh công bố danh mục dự án mới được cho vay ưu đãi, giúp rút ngắn thời gian triển khai và khơi thông nguồn lực xã hội một cách thực chất. Bên cạnh đó, công tác kiện toàn bộ máy quản lý tại địa phương cũng được đẩy mạnh.
Tính đến đầu tháng 01/2026, đã có 25/34 địa phương thực hiện kiện toàn Ban Chỉ đạo về chính sách nhà ở và thị trường BĐS theo các quy định mới. Các địa phương cũng bắt đầu rà soát sâu sát hơn nhu cầu thực tế, với 17/22 địa phương báo cáo nhu cầu thuê nhà ở đạt hơn 67.000 căn, tạo cơ sở vững chắc để xây dựng chỉ tiêu phát triển cho năm 2026 và giai đoạn 2027 - 2030. Sự chuyển dịch từ “nhà ở để bán” sang chú trọng “nhà ở cho thuê” cho thấy một tầm nhìn dài hạn trong việc giải quyết bài toán an cư bền vững cho công nhân và người thu nhập thấp.
Nguồn cung và giao dịch BĐS phục hồi mạnh mẽ
Sự phục hồi của thị trường không chỉ giới hạn ở phân khúc NƠXH mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang nhà ở thương mại và các loại hình BĐS khác. Trong năm 2025, cả nước đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 428 dự án với tổng mức đầu tư khoảng 3,8 triệu tỷ đồng. Công tác cấp phép và triển khai xây dựng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ: Cấp phép mới 164 dự án (bằng 118% so với năm 2024) và hoàn thành 208 dự án với quy mô khoảng 49.383 căn (bằng 150% so với năm 2024). Điều này cho thấy các nút thắt về pháp lý và vốn đang dần được tháo gỡ, giúp doanh nghiệp tự tin quay lại "đường đua".
Về lượng giao dịch, con số 579.718 giao dịch thành công trên cả nước (bằng 107,7% so với năm 2024) là một minh chứng rõ nét cho sức cầu vẫn rất lớn của thị trường. Trong đó, phân khúc đất nền tiếp tục chiếm ưu thế với 441.693 giao dịch. Tuy nhiên, áp lực về giá vẫn là một bài toán cần lời giải thỏa đáng khi giá chung cư tăng từ 20 - 30% và đất nền tăng 20 - 25% so với năm trước. Mặc dù vậy, sự ổn định về giá trong quý IV/2025 tại các phân khúc chung cư, biệt thự và đất nền cho thấy thị trường đang dần tìm được điểm cân bằng sau giai đoạn biến động.
Thị trường BĐS công nghiệp cũng đóng góp một mảng màu sáng với tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp duy trì ở mức cao là 75% và giá thuê tăng nhẹ từ 7 - 9%. Sự phát triển của hạ tầng công nghiệp không chỉ thu hút dòng vốn FDI mà còn tạo ra nhu cầu thứ cấp rất lớn về nhà ở lưu trú cho công nhân và chuyên gia. Với sự phối hợp của Bộ Tài chính trong việc thực hiện vai trò Thường trực Ban Chỉ đạo giải quyết vướng mắc cho các dự án tồn đọng theo Quyết định số 751/QĐ-TTg, nguồn cung BĐS được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh trong năm 2026.
Xu hướng minh bạch dẫn dắt thị trường năm 2026
Thị trường BĐS năm 2026 được dự báo sẽ phát triển theo xu hướng “sôi động trong sự thận trọng”. Hệ thống pháp luật phát huy hiệu lực trong năm 2026, đặc biệt là các nhóm chính sách then chốt về thể chế NƠXH, quy hoạch (Luật số 135/2025/QH15), đất đai (Nghị quyết số 254/2025/QH15) và tín dụng (Nghị định số 302/2025/NĐ-CP về Quỹ nhà ở quốc gia), sẽ là nền tảng bảo vệ thị trường. Đặc biệt, sự ra đời của Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin dữ liệu nhà ở và thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ giúp thị trường hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và thiếu thông tin minh bạch.
Để hiện thực hóa những mục tiêu này, Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành đã đặt ra những nhiệm vụ trọng tâm đầy quyết liệt. Bộ Xây dựng sẽ chủ trì nghiên cứu, rà soát các văn bản quy phạm pháp luật để kịp thời tháo gỡ khó khăn phát sinh từ thực tiễn; đồng thời đẩy mạnh kiểm tra, đôn đốc các địa phương triển khai dự án, đặc biệt là NƠXH.
Một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược là hoàn thiện mô hình “Trung tâm giao dịch BĐS và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý” nhằm nâng cao hiệu quả quản trị và tính công khai của mọi giao dịch trên thị trường. Bên cạnh đó, việc xây dựng và trình Ban Bí thư ban hành Chỉ thị về “Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng đối với công tác phát triển, quản lý thị trường BĐS trong giai đoạn mới” sẽ tạo ra sự thống nhất cao độ trong tư duy và hành động từ Trung ương đến địa phương.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng cũng phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính trong việc rà soát các quy định về đầu tư, đấu thầu, thuế và thực hiện kết nối, chia sẻ dữ liệu lên hệ thống thông tin quốc gia về BĐS. Sự cộng hưởng giữa các cơ quan quản lý sẽ đảm bảo dòng tiền đầu tư "chảy" đúng hướng, vào các dự án có pháp lý sạch và giá trị sử dụng thực.
Việc tháo gỡ pháp lý giúp nhiều dự án tái khởi động, nguồn cung được đưa ra thị trường nhanh hơn. Khi nguồn cung tăng đồng loạt, cạnh tranh trở nên thực chất hơn, nhưng khả năng hấp thụ ngày càng phụ thuộc vào mức giá hợp lý và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị sử dụng thực tế bắt đầu gặp khó về thanh khoản.
Tại các đô thị lớn, giá bất động sản đã vượt xa thu nhập bình quân, trong khi lãi suất vay mua nhà tiếp tục tạo áp lực lên cả người mua lẫn doanh nghiệp. Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững và khả năng tích lũy dài hạn, còn cơ hội sinh lời nhanh đối với nhà đầu tư ngày càng thu hẹp.
Về dài hạn, giá BĐS khó giảm sâu nhưng cũng khó tăng nóng. Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục neo cao trong khi lãi suất không được điều hành linh hoạt, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái phục hồi hình thức: nguồn cung tăng, nhưng thanh khoản yếu và rủi ro trung - dài hạn tích tụ.
Với các kế hoạch, nhiệm vụ đề ra cụ thể cùng những bước đi bài bản, từ việc chuẩn hóa dữ liệu liên thông giữa đất đai, xây dựng, quy hoạch và thuế đến việc kiểm soát chặt chẽ giá bán theo chỉ đạo tại Công điện 190/CĐ-TTg, thị trường BĐS đang dần hướng tới sự phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững. Đây chính là nền tảng vững chắc nhất để BĐS tiếp tục khẳng định vai trò là một trụ cột quan trọng của nền kinh tế, góp phần hiện thực hóa mục tiêu an cư lạc nghiệp cho mọi tầng lớp nhân dân.